Mentre il certificato di destinazione urbanistica si richiede per i terreni, il certificato di conformità urbanistica riguarda i fabbricati. In quest’ultimo caso specifico, la verifica della conformità urbanistica di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto. Se l’esito è positivo, il tecnico rilascia la dichiarazione di conformità urbanistica insieme ad una relazione tecnica. Se, invece, l’esito è negativo, il proprietario dell’immobile deve procedere con la regolarizzazione degli abusi. Ma quando il certificato di conformità urbanistica è obbligatorio? Te lo spieghiamo subito nel nostro ultimo articolo ideato per chiarire i tuoi dubbi.
A cosa serve il certificato di conformità urbanistica?
Il certificato (o la dichiarazione) di conformità urbanistica è un documento che attesta la corrispondenza tra l’immobile e il titolo edilizio depositato in Comune. Dimostra quindi, mediante un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio che deve essere uguale al progetto presentato al Comune di riferimento.
Si tratta pertanto di un documento che accerta l’assenza di abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario. Sia l’edificazione che le eventuali successive modifiche, di conseguenza, devono essere avvenute in conformità alla legge. Senza la dichiarazione di conformità urbanistica, per di più, non è possibile effettuare una compravendita, dato che questa mancanza potrebbe comportare l’annullamento dell’atto notarile.
Quali documenti servono per ottenere la relazione di conformità urbanistica e catastale?
La documentazione indispensabile per redigere la relazione di conformità urbanistica e catastale serve al perito il giorno stabilito del sopralluogo. Oltre all’atto di provenienza dell’immobile e i titoli edilizi rilasciati dal Comune, dovrai procurarti i seguenti documenti, che puoi ottenere online su VisureItalia:
Planimetria catastale
Visura catastale
Visura catastale storica
La planimetria catastale è la rappresentazione grafica in scala 1:200 di un’unità immobiliare. Indica la disposizione interna dei vani, la loro destinazione d’uso e gli accessi all’unità immobiliare.
Inoltre, la visura catastale per immobile permette di conoscere i dati del proprietario, la natura e quota dei diritti reali e le informazioni catastali dell’immobile.
Infine, la visura catastale storica immobile evidenzia tutte le variazioni registrate in Catasto riferite ad un immobile. Questo documento riporta anche tutti i precedenti proprietari dell’immobile con le relative quote, il diritto reale e il regime.
Chi rilascia il certificato di conformità urbanistica?
Per avere il certificato di conformità urbanistica dovrai farne richiesta ad un tecnico come un geometra, un architetto oppure un ingegnere. Il professionista si occuperà di verificare la corrispondenza tra titoli edilizi, i dati catastali e lo stato di fatto dell’immobile redigendo poi il documento finale.
D’altra parte, in fase di vendita, il notaio verificherà soltanto la correttezza formale del certificato conformità urbanistica, non esprimendosi quindi sulla sua validità. Puoi richiedere la certificazione edilizia anche all’agenzia immobiliare, in modo tale che si occupi al tuo posto di sbrigare tutte le pratiche necessarie.
Quanto costa la dichiarazione di conformità urbanistica?
L’attestazione di conformità urbanistica non ha un costo fisso, dato che dipende dal professionista e dalla grandezza dell’immobile. Una casa con una grande metratura, infatti, necessita di più tempo per essere verificata dal tecnico. In linea di massima, la verifica della regolarità edilizia fatta da un tecnico può costare alcune centinaia di euro a seconda della complessità delle indagini. Se vengono rilevate delle difformità, dovrai predisporre un progetto in sanatoria con o senza opere. In questo caso, quindi, dovrai retribuire il tecnico, pagare una sanzione (minimo 516 €) ed eventuali oneri di urbanizzazione.
Quando il certificato di conformità urbanistica è obbligatorio?
Questo documento è necessario in quattro casi:
- compravendita immobiliare, perché un immobile non autorizzato o non del tutto conforme al progetto presentato non è commerciabile,
- richiesta e sottoscrizione di un mutuo,
- lavori di ristrutturazione oppure modifiche rispetto allo stabile originario,
- per accedere agli Ecobonus.
Di fronte alle difformità tra la documentazione presente in Comune e le condizioni dell’immobile,
quindi, dovrai (quando possibile) sanare gli abusi edilizi con una procedura di sanatoria.
Quando si verifica un’irregolarità edilizia?
Si considera un immobile del tutto abusivo quando non vi sono permessi a costruire, per cui non esiste alcun titolo edilizio. Per sanare la situazione, dunque, devi attendere un condono edilizio o tentare la pratica in sanatoria.
Nella maggior parte dei casi, comunque, le difformità della regolarità urbanistica riguardano lievi variazioni tra progetto e stato di fatto. Ad esempio, quando l’edificio è stato ampliato con la chiusura di un’area all’esterno oppure nei casi in cui si realizza una veranda. Ma le modifiche possono riguardare anche aree interne dell’edificio, ad esempio quando si abbattono dei muri tramezzi o si realizzano nuovi bagni.
Quali sono i rischi della irregolarità urbanistica?
Come abbiamo accennato, comprare un immobile privo di certificato urbanistico comporta molti problemi. L’atto di compravendita, infatti, può essere annullato soltanto in caso di totale abusività. Le irregolarità più lievi, invece, ricadono come responsabilità civile e penale sul nuovo proprietario.
Chi presenta una dichiarazione di conformità urbanistica errata, incompleta o fallace, inoltre, potrebbe andare incontro a provvedimenti penali e/o sanzioni amministrative. Ma non solo: potrebbe incontrare, in futuro, diverse difficoltà nel rivendere l’edificio o ad usufruire di finanziamenti.
